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租赁政策红利被异化为资本助推下的长租乱象,楼市调控应转向

来源:房天下 2018-08-30 09:40:00

[摘要] 当下,应站在租赁需求崛起、构建内需社会、保障基本生活的高度,将楼市调控重点转向租赁市场,修复租赁市场监管的基础设施,完备相关统计数据,包括存量租赁住房规模和结构、租赁居住质量、租赁交易价格。

当下,应站在租赁需求崛起、构建内需社会、保障基本生活的高度,将楼市调控重点转向租赁市场,修复租赁市场监管的基础设施,完备相关统计数据,包括存量租赁住房规模和结构、租赁居住质量、租赁交易价格、租赁供给主体和需求状况等,进而制定住房租赁发展规划。
为加快推进公租房的供应分配,北京市住建委近日正在加快落实西城、海淀、丰台三个区近5000套公租房房源的分配,以加大租赁住房供应,这条消息引起了租客们的热切关注。
房租上涨,引起全民关注之程度不亚于房价上涨。如果说买房或多或少有投资的想法在其中,那没有人租房是为了投资的。在我国各大城市,如今“先租后买”已成居住定式,再加上房价上涨并长期在高位运行,人口流动和工作变动越来越频繁,租房人群早已超过购房人群。因此,相比买房,租房应是更被关注的民生事项,房租稳定也是民生稳定和社会稳定的基础。
租房的大众消费特性,决定了房租上涨会导致CPI上涨。自2002年有统计数据以来,CPI中房租月均同比上涨3.32%,而同期CPI月均同比上涨2.8%,前者每月比后者高出0.53个百分点。作为基础性成本,房租上涨意味着人工、仓储、门店等成本的上涨,生活消费价格必然上涨。从去年以来大类消费品中的白酒、黑白家电普遍提价,再到近期家政服务和家装建材的价格调整,人工、仓储、门店等成本上升,都与房租上涨直接相关。据调查,各大中城市的租房者多为25至35岁的年轻人,这类群体有边际消费倾向高、创业和扎根城市的愿望强两大特征。据研究院报道,去年北京等20个大城市的房租收入比在30%以上,看似与发达国家大城市“居不易”的状况差不多,但房租还只是生活消费的一部分,租房者在其他领域的支出压力也很大,比如子女教育、父母养老、医疗和社会保障等。因此,房租上涨过快将产生显著的消费挤出效应,势必抑制有消费意愿的群体释放消费潜力。
再放宽些视野来观察,租房群体还包括2.45亿外来人口、农村待转移的近3亿人口。2008年之前,我国社会消费品零售增速一度达到23%,但自那时起便持续下行,今年7月已落到8.8%。另据北京市统计局的数字,去年北京居民开支多的是居住和医疗保险两项,增幅分别达到了11%和16%,食品烟酒和衣着服饰这两项增幅分别是-0.7%和-8%。而在2013年,北京居民在食品烟酒消费增幅还将近10%。
近日,人大再次审议个人所得税法修正案草案,其亮点包括子女教育、继续教育、大病医疗、房贷利息租金、赡养老人等五项刚性支出可在税前扣除。近年来,居民基本生活成本上涨较快,如果房租支出占可支配收入的30%左右(一线城市占比在40%左右),将成为居民消费的负担。为此,楼市调控之后,必须加码对租赁市场的调控。
据报,北京监管部门8月17日集中约谈了主要住房租赁企业,提出了“三个不得”、“三个严查”;7月底,深圳发布了整顿市场的通知,明确将整治租赁市场乱象列入房地产市场整治的重要措施。在稳定租金方面,主管部门现在正在探索限价租赁房制度。无疑,这仅仅是开始,相比商品房交易市场调控,租赁市场调控的难度更大。
房租价格上涨,是矛盾长期积累所形成的。2008年“扩大内需”及随后3600万套保障房战略,中央对公租房、中低收入人群住房问题很重视,但落实到地方后,重量化指标多于供给质量。2017年以来各地都出台培育租赁市场的文件,但多数仅在宏观层面摆条文,供给端改革、民生项目落地效果不彰,比如集体土地建租赁房(特别是公租房)仅有个别案例,而闲置商业办公“改租赁”也还未成形。在有效房源供给不足、住宅租赁市场先天发育难以充分的背景下,部分地区出现金融资本进入房产中介行业放杠杆的问题短期被放大,租赁政策红利(特别培育规模化租赁)被异化为资本助推下的长租公寓乱象。
此外,对租赁市场的监管基础也很薄弱。比如,在国家统计局等官方口径中,对租赁市场的统计远少于交易市场,仅在CPI中有“租赁房房租”指数一项。由于缺少手数据,监管者不得不从各大中介机构获取租赁数据。可是,中介机构的市占率有限,经营策略也不同,统计口径大有差别,即使将各家信息汇总起来,也很难反映市场的全貌。
由于数据缺失,租赁行业长期定位不清,直到去年7月才确定为生活服务业,而租赁行业涉及的监管部门(住建、国土、规划、消防、民政、工商、公安等)又多,需要管理投入人力、物力很大。从实际效果看,地方对于租赁市场的监管,通常仅以“约谈、检查”等手段为主,缺乏约束力。租赁监管难以落地,还因为租赁市场有明显的地域性特征,从上到下的监管落地难度大,更需要因城施策,激励地方政府的主观能动性。
基于这样的现状,为了加快培育健康的住房租赁市场,眼下亟须在新环境下再行楼市调控。首先,站在租赁需求崛起,构建内需社会,保障基本生活的高度,将楼市调控重点转向租赁市场;其次,修复租赁市场监管的基础设施,包括存量租赁住房规模和结构、租赁居住质量、租赁交易价格、租赁供给主体和需求状况等。基于此,从上到下制定住房租赁发展规划;再次,加强供给侧结构性改革。目前,租赁房市场的问题在于中低价位、中小户型的“适租型”租赁房太少。我国城市空间已进入存量时代,存量商品住房供给弹性小、价格高,供给侧改革的重点在于存量商业办公、工业区宿舍、城中村、外围集体土地等再利用,但再利用的基础应是政府支持下的配套完善、“适租型”导向的修缮。后,还需杜绝城市的大拆搭建,尤其应严禁打着棚改的旗号拆掉位置良好、租金适宜的存量住房。(澎湃新闻)

中泰上境400-890-0000 转 816619

推荐理由:

项目简介:中泰上境项目位于中山西区沙朗 ,广丰工业大道与金港路交汇处(原深宝工业园),占地约241亩,规划有别墅、洋房、街铺、幼儿园、 等。 项目秉承中泰集团“品质生活推动者”的理念,追求卓越,专注品质,注重细节,是集团投入巨资为中山西区精心打造的大型 品质社区。 中泰集团创立于1992年,是一家以房地产开发为主导、多产业并行的集团化公司。中泰立足民生安居事业二十余载,积累了丰富的集 规划、开发建设、商业经营和物业管理为一体的全过程运作经验。开发的产品覆盖了甲级写字楼、 洋房、高档公寓、别墅、五星级酒店、综合商业体、工业地产等多种业态。

动态:中泰上境建面约107-135㎡三期阔景洋房,8月26日启动VIP诚意登记,价格待定,预计均价约12000元/㎡,详情请咨询售楼部。中泰集团创立于1992年,是一家以房地产开发为主导、多产业并行的集团化公司。

效果图

中泰上境基本信息
单价 均价12000元/平方米 产权年限 70 区域商圈 西区
户型 三居室(107.00㎡)三居室(115.00㎡)四居室(135.00㎡) 收房时间 预计2019年7月交楼 开盘时间 2018年6月16日30-35#别墅开盘

交通图


海伦时光400-890-0000 转 835954

推荐理由:

项目简介:海伦时光项目 翠景南路,与雅居乐剑桥郡相邻,坐享 成熟配套。整个项目总占地约110亩,共分为东西两个地块开发。一期推出西地块,总占地面积约48亩,总建筑面积近20万平方米。共由10栋32层的住宅组成,共规划1447户。 小区采用点线布局设计,以此构建一个完整的建筑轮廓,局部布置点式高层,使空间富于变化。同时我们建筑外立面采用了现代保豪斯风格,主要代表作有美国的帝国大厦等,使得整个小区色彩丰富之余,不失线条简洁。 板式建筑设计,结合独特的点式布局使得整个小区均匀采光,同时通风效果更佳。实现高达90%的户型为南向设计,满足广东人对南向住房的强烈需求。此外,小区有2处超60米宽的 花园园景,提升整体居住空间布局,减少高层建筑空间的压迫感。 园林风格设计上,继续沿用了住宅现代风格,以“生命之盛会”为园林设计理念,以动物雕塑、孩童成长所需空间、绿色的植物共同“汇聚”表达生命在春天蓬勃生长 。整个小区园林一共分为四个区以及一条环区跑道,分别是儿童老人活动区,宅旁绿地区,泳池区以及河涌景观区。儿童老人活动区规划在小区的北侧一带,通过空间设计划分了幼龄、中龄、高龄的活动场地。充分考虑了在休闲时刻,小孩在儿童区玩耍,在旁的老人家可以一边照看着儿孙,还能一边进行他们的兴趣爱好。宅旁绿地区,规划在小区的东侧。通过集中丰富的植被、草木种植,制造小区的天然氧吧。泳池区位于小区南侧,坐拥小区 。整个泳池区由6条30米长泳道设计的成人泳池以及专为儿童设计的65㎡儿童戏水池组成。里面还设置了懒人躺椅、花篱景墙、餐吧廊架,将现代度假酒店风情直接搬到你家楼下了。河涌景观区,对原有河涌资源进行美化、整改,实现小区园林延伸,形成舒适的滨河绿地,适合晨运及饭后散步。同时为了满足时下年轻人对健身生活的追求,小区还设计了400米的环区跑道。EPDI无毒环保材料打造,同时其起到的缓冲作用减少了对跑步者膝关节的伤害,充分体现了开发商对设计用心。 另外整个小区实行人车分流的模式,车库连通整个小区。车库出入口布置在西侧和北侧,人行出入口布置在南侧。人车分流展显了开发商的设计用心,这样的设计不仅让小区内不受汽车所带来的空气与噪音污染,更是为喜欢在小区散步的你与你的家人提供一份细心的关怀。整个小区共配有1472个停车位,车位比例高达1:1。而在小区南北两侧,将规划有临街商铺,足不出户即可满足日常生活需求。

动态:海伦时光目前在售二期建面约91-115㎡三四房单位,其中97㎡三房两厅东南朝向,115㎡四房两厅南北通透,两梯四户,毛坯均价14500-15500元/㎡,详情请咨询售楼处。

效果图

海伦时光基本信息
单价 待定 产权年限 70 区域商圈 西区岐江公园
户型 四居室(114.38㎡)三居室(96.95㎡)三居室(91.33㎡) 收房时间 预计2019年年底二期交楼 开盘时间 2018年3月25日二期15#加推

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佳兆业·上品雅园400-890-0000 转 875066

推荐理由:

项目简介:佳兆业·上品雅园项目为佳兆业集团布局粤港澳大湾区的重要项目,项目位于中山市南朗镇中心区,紧邻深中通道和翠亨快线出入口,周边商业配套齐全、生活氛围成熟、旅游资源丰富。项目占地面积约2.3万平方米,总建筑面积约8.7万平方米,容积率为3.0,共600多户,1期开发,主要为现代建筑风格的高层住宅产品。

动态:佳兆业·上品雅园正在建设中,开盘时间尚未公布,价格待定,详情请以项目为准。

效果图

佳兆业·上品雅园基本信息
单价 待定 产权年限 70 区域商圈 南朗镇
户型   收房时间   开盘时间  

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免责声明:凡注明“来源:房天下”的所有文字图片等资料,版权均属房天下所有,转载请注明出处;文章内容仅供参考,不构成投资建议;文中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;文中出现的图片仅供参考,以售楼处实际情况为准。
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  • 王晓荟

    中山中泰上境楼盘置业顾问

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    中山中泰上境楼盘置业顾问

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新中医院、中医石斛养生基地,这些医院就在附近,不用大老远跑了。视野开阔,一大早的阳光撒进来让人在满能量下醒过来一天的好心情

2021-04-23 10:37:02 PC楼盘详情页 回复(0) (0)

一共有4个户型,面积有107-135㎡,我比较喜欢最小的。毛坯房,可以按自己的想法进行装修,只是相比麻烦一些。

2021-04-09 11:37:41 PC楼盘详情页 回复(0) (0)

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