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盘和林:从上半年房地产数据看房价有无上涨压力

来源:房天下 2018-07-17 09:59:00

[摘要] 7月16日,国家统计局网站发布了上半年全国房地产开发投资和销售情况。

7月16日,国家统计局网站发布了上半年房地产开发投资和销售情况。

  报告显示,2018年1~6月,房地产开发投资55531亿元,同比增长9.7%,其中住宅投资38990亿元,同比增长13.6%,占房地产开发投资的比重为70.2%。

  在上半年房地产市场的严厉调控下,个位数的增长速度基本符合预期。数据显示,房屋待售面积下降明显,从供需角度来说,进入补库存的供方市场。

  此外,目前房地产市场处于高位阶段,由于高位惯性,房地产市场开发投资保持温和涨幅将是未来一段时间的趋势。这些都指向未来房价仍有一定的上涨压力,加大房地产调控力度仍不能松懈。

  值得一提的是,上半年新开工房地产较去年同期增长11.8%,这一增长率或向我们传递出一个新信号,即伴随着三四线城市去库存压力的大幅改善房地产去库存动力逐步减弱,行业将迎来补库存周期

  事实上,房地产新开发保持一个良好的增长率,其原因是多方面的。

  大多数房地产企业或多或少都会有购地库存,无论从保值增值的角度来说,还是从企业战略转型来说,新建住房投资都是比较好的也是必要的选择。

  由于房地产是一项能够保值增值的金融资产,很多企业在转型期间,无论身处哪一个行业,都很难避免地涉足地产投资,同时也需要房地产开发投资为新业务投资开发输血。

  正如万科目前多元化的经营战略,涉及的领域包括养老、商业、物流、文旅,背后往往都需要实物房地产的支撑。利用自身的土地储备,开发投资房地产,一方面有利于资产的保值,建立起天然的风险防范墙,另一方面又有利于企业的转型和多元化经营。

  房价涨幅依旧有利可图,是新开工数量不减的另一原因。

  当前,房价上涨幅度虽然正在收窄,但上半年商品房的成交价格依旧达到8678元/平方米,根据近两年房价一路高涨的态势,售房卖房者依旧有利可图。虽然利润增长空间略有下降,但是根据垄断竞争市场均衡理论,只要有利润,市场将不能达到动态平衡点。

  大企业此时通常的做法是稳定或者扩张市场份额,中小企业则是不断地进入、退出市场,代代更迭。也正因为如此,目前上涨周期超过37个月的房价,仍旧可能保持温和的上涨趋势。

  但值得注意的是,我国的租赁市场二手房市场发展不健全,信息不完全对称,整个房地产供求不能被真实反映。

  目前,市场所显现出来的供给减少状况,也有可能是房地产市场结构不均衡扭曲所致,现实中一些地方的二手房市场房源充裕并微幅增长,而可流通新房的数量却在减少,那么这样的新建开发反而会进一步刺激房价。

  值得注意的是,2018年上半年土地购置面积同比增长达到7.2%,而待售面积是下跌的,6月底房屋待售面积跌幅为14.7%,虽然跌幅在减小,但是却达到了待售面积历史新低。这不得不说是房地产行业进入补库存时代的另一例证。同时也从另一个侧面说明,市场上的供给减少,房价仍有一定的上涨压力。

  开发企业购地积极性明显,这一方面是企业自身维持生存所需不得不为之,另一方面也是为了抓住近期供地规模扩大的机遇。有地无钱犹如有柴无火,但在资金收紧,风险、杠杆严格管控下,今年上半年房产企业到位资金却超出预期。

  据新的数据显示,上半年我国房地产开发企业到位资金中外资下降73.1%,境内资金下降7.9%,自筹资金增长9.7%。

  从这一数据我们可以看出,企业资金来源结构正在发生变化,对一个房地产企业来讲,手上有充足的现金流就可以做到手中有粮,心里不慌。

  在政策使银行对房地产做出定向限贷后,境外融资出路也受到限制,这给企业的一个启示就是,加快资金周转才是房产企业保持现金流的秘诀,减缓资金链压力还需靠自身。

  此次统计局发布的数据中我们可以看出,房地产行业接下来将进入补库存的时期,补库存形成的新房产资源是否会进一步刺激房地产价格的上涨,我们有待观察。但若想进一步平衡供求,避免房地产泡沫进一步膨胀,打通租赁和二手房市场,控制房价的涨幅依旧是相关政策的难点和重点。(每经网-每日经济新闻 )

  (作者系中国财政科学研究院应用经济学博士后)

保利国际广场400-890-0000 转 674854

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保利国际广场基本信息
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户型 四居室(146.38㎡)三居室(101.50㎡)三居室(102.14㎡) 收房时间 预计2018年12月四期王座交楼 开盘时间 2017年12月下旬公园里19#开盘

交通图

保利碧桂园领秀海400-890-0000 转 844693

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项目简介:保利碧桂园领秀海位于粤港澳珠江西岸经济带枢纽、珠海唐家高新区与中山翠亨新区双特区 ,由央企保利联袂千亿碧桂园共同铸造,定位为面向深中珠的湾区领秀级作品。项目扼守深中通道、港珠澳大桥正前排,2公里内覆盖高速、轻轨、港口全时空交通,纵享湾区经济直接红利。 项目坐落伟人孙中山故里翠亨新区国际旅游区,领享千亿级大城规划,饱览57公里海岸线、近万亩红树林湿地公园,更有中山纪念 、纪念 名校簇拥。项目总建筑面积47万㎡,总户数3260户,其中人才公寓户数460户,是保利5.0全生命周期居住系统首落中山的示范性项目。景观会客厅、健康泳池、宠物乐园、亲子乐园和康体乐园等八大园林组团,81-136㎡全生命周期装修奢品,将从适老、适幼的全龄关怀,为湾区人民带来呵护一生的舒居体验。

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效果图

保利碧桂园领秀海基本信息
单价 待定 产权年限 70 区域商圈 南朗镇
户型 三居室(116.00㎡)三居室(100.00㎡)三居室(106.00㎡) 收房时间 预计2020年5月底整体交楼 开盘时间 2018年6月2日21#加推

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福晟钱隆华府400-890-0000 转 835415

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效果图

福晟钱隆华府基本信息
单价 均价18000元/平方米 产权年限 70 区域商圈 火炬开发区太阳城
户型 三居室(97.20㎡)三居室(106.94㎡)三居室(93.69㎡) 收房时间 预计二期单位2019年下半年交楼 开盘时间 2018年5月中旬35、37#加推

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