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破解长租公寓盈利困局 资产证券化料成突破口

来源:房天下 2018-06-04 09:39:00

[摘要] 银保监会日前发布通知允许保险公司可参与长租市场,明确险资参与长租市场对融资主体和项目主体的三大要求。此前,在持续的政策红利下,长租公寓已成各路资本追捧的投资标的。

银保监会日前发布通知允许保险公司可参与长租市场,明确险资参与长租市场对融资主体和项目主体的三大要求。此前,在持续的政策红利下,长租公寓已成各路资本追捧的投资标的。不过,长租公寓市场残酷的洗牌也在进行中,多个长租公寓品牌因经营不善而退出市场,运营和盈利模式仍是长租公寓普遍存在的难题。

  接受中国证券报记者采访的专家表示,作为“重资产”的长租公寓,与资本的关系密不可分。要找到真正的蓝海,除需在服务、产品特色方面下工夫,资产证券化普遍被认为是未来的一条出路,而保险资金也可以通过购买此类资产证券化产品持续为长租公寓行业提供资金支持。同时,监管层必须严把“资产关”,避免房企借租赁住房政策“风口”过度融资。

  盈利空间有待提升

  中联前源不动产基金管理有限公司总经理何亮宇认为,目前,长租公寓运营处于发展的初步阶段,行业集中度偏低。对于布局长租公寓领域的企业来说,如何快速在亿万级市场占位,解决前期资金重压、回收期偏长,打造具有特色的运营品牌,建立差异化竞争优势,是亟待解决的问题。长远来看,必须要解决“ 过低”的问题。

  光大安石资产证券化业务负责人曾景认为,长租公寓盈利前景尚不明确,运营能力亟待提升。由于长租需求主要集中在人口密度相对较高的一二线城市,住宅类资产租售比太低,短期租金大幅提升空间有限。公寓类资产及部分商改住/租资产由于持有成本较低,是应该大力鼓励的长租公寓发展方向。

  就深圳市场而言,碧桂园集团深圳区域法务副经理李冰认为,目前长租公寓产品同质化竞争严重,针对不同人群的需求未进行产品差异化设计。同时,从长租企业来讲,现金流回收周期加长,导致资金压力和运营压力不断增大。

  尽管如此,从保险资金的角度来看,长租公寓无疑是投资新渠道。

  业内人士介绍,险资需要更多长期、稳定、较高的投资方向来进行保值增值,这与长租市场的未来发展相匹配。

  资产证券化将成突破口

  一位险企资管负责人认为,险资进入租赁市场,目前风险依然较高。这是因为目前长租公寓运营机构、房地产投资基金是先将物业部分股权出售给保险公司等长期资金持有方,再协同后者共同发行REITs。但运营物业年化仅为3%-4%,其 低于保险资金长期 预期值。因此,多数保险公司对长期持有运营项目的投资持谨慎态度。

  该负责人认为,刚入市试水的阶段,险资与政府、国企合作是大概率事件。此外,一些“重资产”运营的长租公寓企业或许是一个方向。此类项目由于有资产支持,风险相对可控。

  “近期而言,布局长租公寓业务重要的两个要素是资产和运营,如果能够通过成本管理、规模化运营等提升经营效益,并逐步建立品牌,形成良性循环,能一定程度扭转当前长租公寓盈利低的问题。”何亮宇说,从行业长远发展角度看,如何通过土地供应方式的转变对租赁住房进行支持、降低“面粉”价格是必须要解决的课题。同时,从建设、孵化及证券化退出各环节对租赁住房行业予以全链条的金融产品支持,以及行业主管部门在建设验收、备案、交易等环节优化监管流程和效率等,对于长租公寓行业的快速、健康及规模化发展至关重要。

  何亮宇说,保利租赁住房REITs、碧桂园租赁住房REITs等多单租赁住房REITs的成功落地说明,长租公寓发展方向是资产证券化。不同于传统的融资工具,REITs以资产为标的进行资本运作,在盘活企业存量资产,将“资产池”转变为“资金池”,在有效解决“重资产”长租公寓投资回收周期过长的同时,为“重资产”企业打造后端退出平台,完善“重资产”企业“开发、持有、证券化退出”的全产业链模式,能够使企业在前端土地储备、开发等环节无“后顾之忧”。

  毫无疑问,REITs是持有“重资产”的企业布局租赁住房业务,甚至迅速占据租赁住房市场的重要投融资工具。

  “长租公寓市场要获得良好发展,需要打通募投管退的全产业流程。退出渠道的通畅性及定价作用,是资金愿意市场化参与长租市场的重要前提。”曾景表示,目前,资产证券化是重要的退出方式,但也有很多问题需要解决,其中特别值得关注的一个问题是,国内缺乏长期限的权益类投资人,以至于大部分所谓的以资产证券化方式退出都是一种债性的再融资。

  “从间接投资的角度来看,未来投资租金类资产证券化产品将成为保险资金支持长租公寓行业发展的重要手段。”东方金诚分析师徐承远认为,结合国外经验看,长租公寓融资常用的手段是将租金等资产证券化后通过二级市场融资。保险资金的负债久期较长,和期限较长的资产证券化产品有很高的匹配度。

  徐承远表示,随着长租公寓行业的发展,未来此类资产证券化产品会处于持续增长的态势,而保险资金可以通过购买产品的方式持续为长租公寓行业提供资金支持。同时,资产证券化产品以租金产生的现金流进行偿付,具有风险隔离作用,保险公司可以更好控制投资。

  需严把“资产关”

  何亮宇提醒,资产证券化是长租公寓行业完整商业模式不可或缺的一环,但必须把好“资产关”。对于真正布局租赁住房的企业、有真实良好租赁运营的资产,应持续鼓励和支持其证券化运作。同时,严把“资产关”也是避免“房企借租赁住房政策风口、过度融资”的有效方式。

  何亮宇认为,在租赁住房市场及租赁住房证券化发展的初期,建议监管部门在项目落地审批时综合考量项目整体情况(如发行人资质、物业资产区位与品质、发行规模与估值比重、运营商发展规划等)以把握具体审核标准,既符合市场的实际情况,同时体现对行业的鼓励和扶持,以推动租赁住房行业健康发展。

  “目前长租的盈利性不高,且在市场早期,规模优势是非常重要的先发优势,所以企业追求规模化扩张很自然。”曾景强调,长期来看,行业健康发展需要注重运营。监管层在政策制定时可以体现对运营能力的鼓励,投资人在投资决策时,也需要对运营能力进行定价。

  李冰表示,真的想让普通投资人购买长租公寓类资产证券化产品,要看运营管理带来的增值。针对长租公寓资产证券化业务,需要关注经营能力,不能任其野蛮生长,只有经营管理真的具备条件的企业才能被认可去发行产品。(中国证券报)

保利国际广场400-890-0000 转 674854

推荐理由:

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保利国际广场基本信息
单价 均价16000元/平方米 产权年限 70 区域商圈 港口镇美景西路
户型 四居室(146.38㎡)三居室(101.50㎡)三居室(102.14㎡) 收房时间 预计2018年12月四期王座交楼 开盘时间 2017年12月下旬公园里19#开盘

动态:保利国际广场在售【公园里】建面约101-146㎡三四房单位,户型方正实用,二梯四户设计,均价16000元/㎡。详情请以售楼部为准。

项目简介:保利国际广场是保利在中山百万方综合体。项目位于中江高速港口出口,紧紧扼守中山北大门;从项目出发,经中江高速延长线可直往深中通道;深茂快铁,广珠轻轨、高铁周边环伺,短时间可达广佛深等周边城市;预计明年动工的空轨一号(规划中)在项目后面,交通优势明显,可谓是通道,高铁,高速,空轨无缝连接。 目前,大城已熟,近70万方的保利商圈一触即发,一路之隔的红星美凯龙2015年底开业至今,为周边居民置家居带来便利;38万方的保利广场集购物、娱乐、餐饮、特色风情商业街、高端写字楼、酒店为一体,保利国际影城、若比邻社区商业中心、美力恒健身俱乐部、探险阳光超大型儿童主题乐园、众歌纯氧KTV等众多知名商家已开放、5星级艾美酒店、金宝贝等品牌也将面世。四大主题公园环绕,绿色宜居,奢享城市绿肺。国家一级物业-保利物业,给业主享受管家式物管服务。 整体产品打造采用Art Deco建筑风格,斥巨资打造具有特色的东南亚度假式园林, 拥享近百米大楼间距,绿化率高达38%,栋与栋之间采用点状式分布,保证通透采光,多方面满足人居体验。 保利国际广场四期【公园里】更是这个188万方大盘里中心的位置,出则保利购物天堂,入则星级园林景观;定位高端奢居,产品设计更是一二三期的升华,拥有约800方超大园林泳池,户型满足客户“方正实用,动静分区,开间宽大”的需求。

交通图

交通状况:公交:22路 205路 港口市场站下。 驾车:东接京珠高速中山路段港口收费出口处,南接北外环,西临港口大道,北通中江高速。 中江高速、京港澳高速、中山北站及中山站、港口大道、世纪大道、广珠中线、105国道门口港口大道往北可达港口高速出口,直上中江高速、京港澳高速,以中山为中间点贯通江门、 广州和珠海,加速抵达澳门和香港。 港口大道往南轻轨中山北站,大信商圈以及利和商圈;门前东西向的世纪大道,与博爱路平行,东面直通长江路,中山港以及东区。西面直通沙港路,转上105国道,小榄、古镇、东升等。地块二与地块三之间贯穿有一条在建广珠中线,小区直上大南沙桥,旁边有个在建新大桥(未命名),直通三角、民众、阜沙,未来到达各北部镇区。


敏捷紫岭国际400-890-0000 转 833205

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敏捷紫岭国际基本信息
单价 待定 产权年限 70 区域商圈 东区中山海关
户型 三居室(108.59㎡)四居室(127.62㎡)三居室(97.09㎡) 收房时间 预计2020年10月底三期交楼 开盘时间 2018年4月底3期1、2#开盘

动态:敏捷紫岭国际在售建面约97-127㎡三四房新品,均价19000-21000元/㎡,带装修,户型方正实用,详情请询售楼处。

项目简介:敏捷·紫岭国际总占地面积177266.19㎡,位于中山市东区中山五路,东区区府对面,临近金融中心,背靠中山1300亩城市绿地【紫马岭公园】,是一个集商铺、公寓及商业别墅为一体的高端城市商务综合体,将打造东区大型商务综合体。 项目二期总占地面积约40068㎡,建筑面积84203.37㎡。项目整体采用现代风格设计,主要由2幢16层的商务公馆、7幢商业街和34幢商业别墅组成。办公产品是敏捷·紫岭国际2期主推产品,54-106㎡灵动空间,5米层高,可做复式,使用率高。 敏捷·紫岭国际二期的商铺,建筑面积约33-134㎡,首层层高5-7米,为餐饮街铺,位置昭示性强,为区域内少有的好产品。商业别墅,总部型生态办公楼的建筑面积为112-182㎡,享受花园式商务办公空间,创新城市企业会客厅,适合作为型企业或高级商务人士的办公及休憩场所。 项目三期的规划为高档住宅小区,建筑规划楼栋南边布置,大部分户型南边通透,配备高层洋房配裙楼商业,自配幼儿园,地下室两层车库。项目三期的建筑外观为现代风格,主要颜色是深灰色和米白色。1-4栋住宅及1栋、5栋商业交楼时间暂定为2020年6月30日,5-10栋住宅及2、3、4栋商业交楼时间暂定为2020年8月20日。

交通图

交通状况:项目位于中山市东区中山五路位置,周边拥有中山路/起湾道/长江路/博爱路等多条城市主干道及快速公路。 公交车: 205路公交车总站、东区办事处站旁,中山路沿线为中山首条BRT,有12、023、1、006、B11、B1、B16等多条线路经过,出行非常方便。 自驾车路线: 珠海拱北——明珠南路——G105——广澳高速——中山市城区出口——博爱七路——中山五路(东区办事处正对面)——敏捷紫岭国际 广州各区——华南快速——南沙港快线——京珠高速(广澳高速)——中山市城区出口——博爱七路——中山五路(东区办事处正对面)——敏捷紫岭国际 轻轨路线: 珠海各区——珠海北站——南朗站——中山站——敏捷紫岭国际 广州各区 ——广州南站——容桂站——小榄站——中山北站——中山站——敏捷紫岭国际


保利香槟国际400-890-0000 转 844779

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保利香槟国际基本信息
单价 均价10500元/平方米 产权年限 70 区域商圈 黄圃镇
户型 三居室(101.32㎡)二居室(82.46㎡)三居室(91.83㎡) 收房时间 预计2019年10月前交楼 开盘时间 2018年5月下旬11#加推

动态:保利香槟国际在售建面约81-125㎡二三房单位新品,户型方正实用,均价10500元/㎡左右,详情请以售楼部为准。

项目简介:保利香槟国际是由千亿央企保利地产在中山北打造的人居标杆项目。项目近邻广珠轻轨中山首站南头站,交通路网四通八达,畅享粤港澳大湾区生活圈。项目全部为小高层产品,全南向或南北对流户型,居住舒适度高,产品采用保利5.0产品体系,打造全龄生命周期住宅,全屋带装修、强收纳、功能复合空间。小区采用大行列式布局,打造新亚洲花园园林社区。

交通图

交通状况:项目临近黄圃快线、南沙港铁路、黄埔港,交通路网发达。


碧桂园·盛世名门400-890-0000 转 845590

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碧桂园·盛世名门基本信息
单价 均价17500元/平方米 产权年限 70 区域商圈 火炬开发区太阳城
户型 三居室(107.00㎡)四居室(119.00㎡)四居室(139.00㎡) 收房时间 预计2019年6月整体交楼 开盘时间 2018年4月29日首期开盘

动态:碧桂园·盛世名门在售103-139㎡三四房纯南向一字楼单位,户型方正实用,二梯三户一字型设计,通风采光俱佳,带装修均价17500元/㎡,另即将加推新品,敬请关注。详情请以售楼部为准。

项目简介:碧桂园·盛世名门项目是千亿碧桂园集团深耕中山的又一标杆力作,雄踞火炬高技术产业开发区的城芯优势地段。秉承25年豪宅血脉与品质,以铿锵有力的匠人笔触,坚持以“品质为王”的建筑初心,以重新定义火炬豪宅新标准的魄力,打造国际化的豪宅名门领地。 匠心打造YJ118和YJ143户型,南向一字楼,户户南北对流,通风采光效果一流;2梯3户设计,私家电梯入户,拥有私密性和尊崇感;双景观阳台设计,格调生活尽情演绎;前后无遮挡,举目尽赏醉美皇家园林景观,缔造难以超越的名门视野。 项目引入4.0智慧社区概念,匠心打造高端社区智能化生活系统,设置出入车牌识别系统、微信二维码出入门禁、手机APP管控自家室内监控、智能安防系统等,为塔尖新贵量身定制从容居所,尽显高净值家庭卓尔不凡的风度。 项目的园林由苏丹国王盛赞的国际知名园林大师——梁国坤先生担纲设计。采用以至苛刻的甄选标准和至严谨的打造手法,精心挑选上百种树种,精巧布局,移步换景,倾心打造七重高尔夫立体园林。无边际星光泳池、园林慢跑径设计其中,演绎大美的境界,造极都会美学信仰,不负一城向往。 碧桂园·盛世名门专注于为业主提供高品质的国家一级资质物业服务,其重金打造的“凤凰管家”专属服务,为全球具权威性英国标准协会(BSI)权威认证,一站式家居服务理念,及时处理业主需求,提供更多便捷“亲情服务”,为业主提供个性化、专业化、国际化的尊贵服务。碧桂园物业坚持从业主居住体验出发,用心营造美好生活蓝图,以时代理想人居,致献风云人物!

交通图

交通状况:海路方面:距离项目1.2公里的中山港码头,可乘坐“水上巴士”畅达深圳,坐船畅达香港。 公路方面:快速接驳广澳高速、京珠高速、中山港大道、沿江东路。项目作为深中通道的桥头堡,开通后可畅达深圳。此外,还可便捷高铁站中山站、接驳省外各地。 航空方面:100公里范围内有6个飞机场,快速与世界接轨。

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