7.4楼市调控连夜加码 最严政策出台 东莞楼市上半年如何?

来源:房天下 2017-07-05 09:38

[摘要] 楼市调控连番加码,限购限售最严政策出台;土地供应告急,商住用地供需矛盾尖锐;房贷政策逐步收紧,住宅成交明显受阻……2017年,仅仅6个月的时间,东莞楼市经历了多重跌宕起伏,在政策及市场调控的影响下,无

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楼市调控连番加码,限购限售最严政策出台;土地供应告急,商住用地供需矛盾尖锐;房贷政策逐步收紧,住宅成交明显受阻……2017年,仅仅6个月的时间,东莞楼市经历了多重跌宕起伏,在政策及市场调控的影响下,无论是开发商还是购房者,双方均进入了观望博弈状态,市场也走向了冷静期。

2017年已过半,数据统计显示,上半年东莞供需双双大幅萎缩五至六成,其中住宅签约面积更是创下了过去3年。调控之后,房价逐步稳定,但是,同比2016年上涨三成,仍处于高位。

业内预计,下半年调控从严较为明确,房贷政策也在持续收紧,再加上未来供应货量充足,多重因素叠加之下,下半年将会更加严峻,建议开发商合理定价,加快出货。

数据分析

市场

供需都减少五六成 房价同比上涨三成

经历了多重调控政策影响,今年上半年的楼市一度进入低迷期。根据合富研究院(东莞)数据监测显示,上半年东莞住宅供需均大幅萎缩五至六成。2017年上半年东莞新建商品住房供应面积约207万平方米,处于过去11年以来谷水平,同比减少48%;签约面积约231万平方米,同比大幅减少56%,创过去3年,处于2012和2014年同期水平。

调控从严之下,房价逐步稳定。但是,仍处于高位。合富大数据显示,2017年上半年东莞新建商品住房签约均价16219元/平方米,同比涨30%,较去年的32%涨幅略有回落。由于去年上半年东莞房价基数较低,故同比涨幅较大。

“4·10”限购成交量进入下行轨道

从上半年的走势来看,“限购”成为了东莞楼市“分水岭”。合富大数据显示,自2016年10月7日东莞首次启动楼市限购后,自此成交量步入下行轨道,创下连续5个月下滑记录。房价在10月创下历史最高位后(16938元),整体处于滞涨状态,围绕16500元上下波动。

今年3月,在粤港澳大湾区等多重利好之下,楼市开始有复苏迹象,成交量和房价均呈回升趋势,这也触发限购再次加码。在全国新的一轮加码的大形势下,东莞加码应运而生,“4·10”限购升级,最严调控出台,限购限外限售限赠限价,全面发威。随后,成交量也直接“腰斩”。

合富大数据显示,“4·10”东莞限购升级前,每周住宅成交量平稳在1300套/周(22万平方米),升级后,则回落至700套/周左右(13万平方米),下滑幅度达46%,萎缩接近五成。东莞整体房价也趋于稳定,在1.65万元/平方米上下小幅波动。

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区域特点

临广片成交跌幅最小 水乡定价合理走货快

“4·10严政”成为东莞楼市致命杀手锏,上半年全市五大片区供求全线萎缩达4成以上。其中,地域优势不突出、高度依赖深圳客区域影响深重;松湖北片区、临惠片区下挫最明显。除市场因素外,卖方观望,预售审批从严下,供应未能跟上同样是片区成交下滑不可忽略的因素。

不过,临广片区是其中跌幅最小的,主要是一线品牌房企精准战略部署,成交比重同比明显增大,约21%.尤其麻涌、虎门、大朗、大岭山四个镇街,今年上半年销售量位居全市住宅成交前四名,4个区域市场占有率达35%.而近期,望牛墩、麻涌等水乡片区镇街更是市场关注的热点镇街,由于不少新项目定价合理,甚至有楼盘均价一度低至万元上下,出现了限购以后难得的火热,去货率较高。

房价自南向北由高向低 临深涨幅最小

上半年,从各区域房价来看,仍呈现一定涨幅。但是,临深片区相对去年涨幅收窄20个百分点,为同比涨幅最小片区。

合富大数据统计,2017年上半年东莞新建住房签约均价分布特征:自南向北,自里向外,房价由高向低。其中,第一梯队:临深片区,主流房价:2万元以上;第二梯队:主城区及松湖北片区,主流房价:1.5万-2万元;第三梯队:临广(水乡)片区,主流房价:1万-1.5万元;第四梯队:临惠片区,主流房价:1万元上下。

房企之战

碧桂园首次跻身东莞房企销售榜首

近年来,东莞楼市普遍被外界看好,这也吸引了越来越多的外来品牌房企进驻。从市场占有率来看,成交也越来越向品牌房企集中。

数据显示,今年上半年前十名楼盘分别是:碧桂园、万科、广东珑远、光大、金地、和记黄埔、嘉宏地产、新世纪地产、恒大地产、万达集团。其中,外来品牌房企占6席,东莞本土房企占4席。从市场份额来看,开发商前十名共占比达56.3%,其他开发商占比仅43.7%,未来市场份额越来越向品牌房企集中,小开发商的生存空间将越来越小。

品牌房企中,当属巨头万科、碧桂园最受瞩目。今年上半年,两家房企占据市场近四成份额。上半年成交套数前十名也基本被万科和碧桂园包揽,其中万科占了3席,碧桂园占了5席。从项目推新来看,上半年,碧桂园已略胜一筹。数据显示,今年上半年碧桂园以117.6亿元的成交金额,首次跻身东莞房企销售榜首,暂时领先成交金额89.8亿的万科。但是,下半年万科签约楼盘也在持续增多,这也意味着“万碧之争”仍在继续。

土地供应

商住地连续5个月零供应 10月后将集中入市

受控规与从严政策影响,政府放缓推地节奏。东莞2017年上半年仅成交1宗商住用地,占地面积约7.3万㎡,商住用地供应创历史新低,供应不足制约成交,商住用地供需矛盾尖锐。

实际上,对于优质地块开发商拿地热度依旧,东莞上半年凤岗首宗“限地价+竞配建”地块被中海地产以成交总价29.2亿元+3.6万平方米配建面积夺得,实际楼面地价高达27643元/㎡,楼面地价非常态性上涨一再透支房价增长空间。东莞已连续5个月无商住地供应,不过,预计下半年这种形势会有扭转,住宅用地供应将大增。根据《东莞市2017年度国有建设用地供应计划》显示:下半年将有大量住宅用地供应,其中茶山、麻涌、虎门、黄江住宅供应面积均达20万㎡以上,商服用地分布于12个镇区,主要以临深片区为主,其中虎门供应面积最大达11 .0万㎡.从住宅用地的供应时间来看,住宅用地将在今年10月后集中入市供应,土地来源均为存量土地,大部分以挂牌及招拍挂的供地方式为主,部分则是以协议出让等供地方式。近半年以来,东莞周边城市纷纷创新拍地模式,例如,嘉兴限价摇号、佛山竞自持、广州竞自持等,在热门的一二线城市竞配建与竞自持似乎逐渐成为拍地主流,业内认为,已“空窗”数月的东莞下半年住宅井喷式入市时或将会有新模式。

后市预测

未来供应量充足 房企或面临集中抢客

在经过了前两周的大量推货后,开发商近期推货节奏又开始减缓。不过,长远来看,下半年潜在供应量上涨趋势明显,未来货量充足,开发商或将面临集中抢客。

合富大数据显示,截止到2017年上半年,全市商品住宅潜在供应983万平方米,较去年年底(801万)上涨了约2成;潜在供应再度上涨,一方面来自过去几年囤积的地块逐渐开工,“三旧”项目逐渐增多和动工,另一方面表现为市场成交下滑,签约受阻,市场供应释放不足所致。从区域供应特点来看,镇区比重渐大,多个经济实力相对较弱,过去楼市发展相对平淡区域潜在供应量逐渐增多;另外,交通优势明显区域潜在供应量较多。

下半年形势或更严峻 建议合理定价吸引客户

从目前市场成交来看,购房者市场观望情绪仍然较浓。据东莞中原战略研究中心监测数据显示,上周住宅成交面积8.67万(1052)㎡,环比下降21.85%,同比下降65.54%.

合富研究院(东莞)方面认为,经过连续两轮的房地产调控高潮后,即使到5-6月份部分城市依然有继续加码的动作,政策调控从严态度仍较为明确。同时,叠加资金使用成本提高(房贷利率上调,明年潜在加息等)不利因素,下半年的风险只会比上半年更严峻。

业内认为,上半年成交一般的情况下,部分开发商为了完成业绩,不排除会以价换量抢收市场,所以合理定价,加快出货,保持合理流动性是较佳策略。

南都记者了解到,“限购”之后,深圳客已经大幅减少,东莞本地客户成为最主要的购房群体,多数开发商定价已开始趋于理性,从上周开盘和加推的情况来看,低价的项目去化率喜人,而像个别项目由于定价高于客户预期心理,去化率较低。(新闻来源:南方都市报)

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保利林语 [普通住宅]
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    网友评论
    价格:5  地段:3  交通:3  配套:4  环境:4

    这个楼盘价格待定,楼盘间距较适中,也有阳光入户,家里暖暖的看起来,居住舒适度较高。

    2018-06-16 18:11:23 来自 PC 回复(0) (0)

    价格:5  地段:5  交通:3  配套:4  环境:4

    这个楼盘价格待定,物业费5元/㎡·月,价格在可接受范围,就看服务质量了

    2018-05-30 01:08:43 来自 PC 回复(0) (0)

    价格:4  地段:5  交通:5  配套:4  环境:4

    这个楼盘价格待定,这区域周边楼盘较少,就这一个楼盘还挺孤单的,要是人气不足估计会影响以后配套的发展,拭目以待吧。

    2018-05-20 22:44:18 来自 PC 回复(0) (0)

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